"Γη και ύδωρ" στους επενδυτές *

Τα πλαίσια του ξεπουλήματος, όπως παρουσιάζονται στο RE+D Magazine 8.10.2012:


Μπόνους στους επενδυτές που θα προχωρήσουν στην αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, δίνουν οι τροπολογίες που κατατέθηκαν το απόγευμα της Παρασκευής στη Βουλή.

Ουσιαστικά, αίρονται βασικά εμπόδια που μέχρι σήμερα υπήρχαν κυρίως σε επίπεδο χωροθέτησης. Mεγάλες ανατροπές έρχονται σε ότι αφορά τηn οριοθέτηση αιγιαλού στην προσπάθεια της νεοσύστατης εταιρείας Παραλιακό Μέτωπο ΑΕ , όπως κατ' αποκλειστικότητα έγραψε το www.ered.gr, να χωροθετήσει άμεσα τέσσερις νέες μαρίνες μέχρι το Σούνιο καθώς και ένα υδατοδρόμιο.

Την ίδια ώρα, οι εκπροσωποι της κρουαζιέρας πιέζουν και για τη δημιουργία λιμενοβραχίονα προσέγγισης κρουαζιεροπλοίων εκτός των λιμενικών υποδομών του Πειραιά. Συγκεκριμένα με τις τροπολογίες που έρχονται να υποστηρίξουν τον Αναπτυξιακό και να επαναπροσδιορίσουν το ρόλο του ΤΑΙΠΕΔ, θεσμοθετούνται τα παρακάτω:

• Επιτρέπεται η παραχώρηση στον επενδυτή της χρήσης για 99 χρόνια αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης καθώς και του δικαιώματος εκτέλεσης, χρήσης και εκμετάλλευσης λιμενικών έργων ή επέκτασης υφιστάμενων για την εξυπηρέτηση της επένδυσης.
• Στην περίπτωση που τα λιμενικά έργα περιλαμβάνουν και προσχώσεις θαλάσσιου χώρου αυτές θεωρούνται δημόσιο κτήμα και μπορεί να παραχωρούνται κατά χρήση ή να εκμισθώνονται.
• Η αξιοποίηση του αιγιαλού και της παραλίας με την παραχώρηση πρέπει να μην εμποδίζει την ελεύθερη και απρόσκοπτη πρόσβαση των λουομένων στην παραλία και τον αιγιαλό εκτός αν αυτό επιβάλλεται για λόγους εθνικής άμυνας, δημόσιας τάξης και ασφάλειας, προστασίας αρχαίων και περιβάλλοντος, δημόσιας υγείας και εφόσον προβλέπεται στην οικεία σύμβαση παραχώρησης.
• Δίνεται απευθείας δικαίωμα χρήσης αιγιαλού και παραλίας για τη δημιουργία λιμενικών εγκαταστάσεων σε επενδυτές που αξιοποιούν δημόσια ακίνητα ως ξενοδοχεία ή παραθεριστικά - τουριστικά χωριά.
• Σημαντική είναι η αλλαγή που ελευθερώνει την πολεοδόμηση της δημόσιας περιουσίας που βρίσκεται σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και ορίων οικισμών καθώς την άδεια θα μπορούν να τη δίνουν με μια απλή κοινή απόφαση τα υπουργεία Περιβάλλοντος, Οικονομικών και Τουρισμού. Η απόφαση αυτή αφορά τη χρήση για παραθεριστικό - τουριστικό χωριό. Μέχρι σήμερα απαιτούνταν προεδρικό διάταγμα.
• Επίσης, κατά την κατάρτιση ΕΣΧΑΔΑ για δημόσια εκτός σχεδίου ακίνητα που περιβάλλονται από εγκεκριμένα σχέδια πόλεως ή ρυμοτομικά σχέδια ή πολεοδομικές μελέτες μπορεί να εφαρμόζονται τα οικεία ΓΠΣ (Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια) εφόσον συνάδουν με τον χωρικό προορισμό του ακινήτου και δεν αλλοιώνουν τη φυσιογνωμία της περιοχής στην οποία εντάσσεται το ακίνητο. 
• Εάν σε περισσότερες γειτνιάζουσες πολεοδομικές ενότητες του εγκεκριμένου σχεδίου εφαρμόζονται διαφορετικού όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεις γης εφαρμόζονται εκείνοι που συμφωνούν περισσότερο με την κατά προορισμό χρήση του ακινήτου.

Ακόμη:

1. Προβλέπονται απαλλοτριώσεις - εξπρές σε ακίνητα καθώς σύμφωνα με τη ρύθμιση «επιτρέπεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων ή ακινήτων ή η σύσταση επ΄ αυτών εμπράγματων δικαιωμάτων, αν κρίνονται αναγκαία για την αξιοποίηση περιουσίας του ΤΑΙΠΕΔ ή για την πραγματοποίηση επενδυτικού σχεδίου.
2. Αναγκαστικές απαλλοτριώσεις που συντελέσθηκαν δεν ανακαλούνται. Η ανάκληση επιτρέπεται εντός τριετίας από την απαλλοτρίωση μόνον αν έγινε για ακίνητα μη χρησιμοποιηθέντα.
3. Επιτρέπεται ακόμη η απαλλοτρίωση υπέρ του δημοσίου ευρύτερων ζωνών, πέρα από τις εκτάσεις που είναι αναγκαίες για την κατασκευή των έργων με ειδικώς (;) αιτιολογημένη απόφαση των υπουργών Οικονομικών, Περιβάλλοντος, Υποδομών - Ανάπτυξης, Παιδείας - Πολιτισμού, Τουρισμού.
4. Απαλλάσσει το δημόσιο από την τήρηση των προθεσμιών που ισχύουν για την «τακτοποίηση» αυθαιρέτων κτισμάτων.
5. Στο ΤΑΙΠΕΔ μπορούν πλέον να περιέλθουν και δικαιώματα αποκλειστικής διαχείρισης και εκμετάλλευσης που κατά καιρούς έχουν συσταθεί υπέρ άλλων φορέων του δημοσίου.
6. Δεν θα μεταβιβάζονται στο Ταμείο μόνο δικαιώματα κυριότητας αλλά θα μπορούν να μεταβιβάζονται και άλλα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων.
7. Στις δυνατότητες αξιοποίησης προστίθενται η σύσταση και μεταβίβαση ενοχικών δικαιωμάτων, καθώς και η σύσταση επικαρπίας επί δικαιώματος το οποίο έχει μεταβιβαστεί και περιέλθει στο Ταμείο χωρίς αντάλλαγμα. Για παράδειγμα, για μετοχές που δίνουν μέρισμα θα μπορεί το κράτος να κρατά την υψηλή κυριότητα και το μέρισμα να πηγαίνει στον επικαρπωτή όπως και άλλα δικαιώματα όπως το δικαίωμα ψήφου κλπ. Επίσης, θα μπορεί να καρπώνεται τα ενοίκια ενός κτηρίου του δημοσίου που ενοικιάζεται.
8. Το Ταμείο θα μπορεί να συνάπτει συμβάσεις μεταβίβασης κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος ή παραχώρησης ενοχικού δικαιώματος επί ακινήτου έναντι ανταλλάγματος με ταυτόχρονη μίσθωση του ίδιου του ακινήτου. Δηλαδή ένα κτήριο όπου στεγάζεται μια δημόσια υπηρεσία ή ένα υπουργείο μπορεί να πουληθεί και στη συνέχεια το κράτος να καταβάλλει ενοίκιο στον ιδιώτη. Είναι το γνωστό sale and lease back.
9. Η επικαρπία για ορισμένο χρόνο σε δημόσιο κτήμα ή επί δικαιώματος σε δημόσιο κτήμα είναι απεριόριστα μεταβιβαστή και κληρονομητή καθ΄ όλη τη διάρκεια της.
10. Στα θεματικά πάρκα, εμπορικά κέντρα και εγκαταστάσεις αναψυχής επιτρέπονται επιχειρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) και αποθήκες.
11. Ως περιοχή μελέτης για τα ΕΣΧΑΔΑ προσδιορίζεται τουλάχιστον η οικεία δημοτική ενότητα. Δίνει δηλαδή τη δυνατότητα στον επενδυτή να μη μελετήσει τις ευρύτερες συνέπειες της επένδυσης σε μια περιοχή. Για παράδειγμα η κατασκευή ενός κόμβου σε μια παρθένα περιοχή μπορεί να μην έχει μόνο τοπικές επιπτώσεις.